Rosnące ceny prądu sprawiły, że efektywność eksploatacji budynków stała się jednym z ważniejszych tematów dla ich właścicieli i zarządców. Wydatki związane z energią są jednak tylko jednym z obszarów, w których można szukać oszczędności. Równie istotne jest ustalenie, gdzie w związku z pracą poszczególnych urządzeń pojawiają się niepotrzebne koszty oraz które działania mogą pomóc je ograniczać. W tym podejściu facility management przestaje być wyłącznie obsługą techniczną budynku, a staje się źródłem wiedzy pozwalającej podejmować bardziej racjonalne decyzje dotyczące jego eksploatacji.
Jednym z podstawowych problemów związanych z optymalizacją kosztów jest brak szczegółowej wiedzy o tym, jak budynek oraz jego poszczególne instalacje funkcjonują. Sam rachunek za energię nie odpowiada na pytanie, które urządzenia najbardziej wpływają na zużycie prądu ani gdzie występują możliwości jego ograniczenia. Dlatego jednym z pierwszych kroków powinno być odpowiednie opomiarowanie obiektu. Pozwala ono nie tylko określić całkowite zużycie energii, lecz także obserwować pracę poszczególnych urządzeń i instalacji. Dopiero wtedy można ocenić, gdzie rzeczywiście występuje potencjał optymalizacji.
Czasami wystarczy zainstalować czujniki, które pozwalają dokładniej sprawdzić, co robią poszczególne urządzenia i gdzie można odzyskać część zużywanej energii. W ten sposób potencjalne oszczędności można uzyskać nie na bazie intuicyjnych wskazań, ale zebranych danych, które pozwolą precyzyjnie zidentyfikować źródło kosztów, a na tej podstawie podjąć konkretne działania. To całkowita zmiana filozofii myślenia o eksploatacji budynku – mówi Marta Stańczak, prezeska SPIE Building Solutions.
Najbardziej oczywistym sposobem ograniczenia zużycia energii jest modernizacja wyposażenia, na przykład zmiana oświetlenia na LED. Ale nawet w przypadku rozwiązań uznawanych już za standard warto patrzeć na ich rzeczywistą efektywność. Starsze instalacje LED mogą być mniej sprawne niż systemy dostępne obecnie, dlatego również ich modernizacja może mieć uzasadnienie.
Jednak nie każda oszczędność wymaga wymiany urządzenia. Czasami problem znajduje się w sposobie jego wykorzystania, parametrach pracy albo w tym, kiedy i z jaką intensywnością działa. Dotyczy to szczególnie obiektów, w których sposób użytkowania zmienia się w ciągu dnia. W budynku biurowym po godzinach pracy aktywność jest zwykle znacznie mniejsza, co oznacza, że również część instalacji nie musi pracować z taką samą intensywnością jak w czasie największego obciążenia. Analiza sposobu pracy urządzeń pozwala więc szukać możliwości dopasowania ich działania do rzeczywistych potrzeb obiektu.
Nie tylko sprawność urządzeń decyduje o kosztach
Rola facility management nie kończy się na utrzymaniu urządzeń w sprawności. Doświadczenie zespołów technicznych pozwala również spojrzeć na koszty eksploatacyjne szerzej oraz dostrzec obszary, jakich właściciel lub zarządca może sam nie brać pod uwagę. Przykładowym rozwiązaniem, które często pomaga w relatywnie szybkim uzyskaniu oszczędności, jest zastosowanie kompensatorów mocy biernej, umożliwiających zwiększenie efektywności infrastruktury elektrycznej i ograniczenie opłat związanych z energią.
W przypadku inwestycji energetycznych jednym z największych problemów pozostaje przekonanie właściciela budynku do rozwiązania, którego efekt finansowy nie jest widoczny od razu. Szczególnie trudno jest podejmować decyzje wtedy, gdy inwestycja wymaga poniesienia kosztu, a zwrot pojawi się dopiero po pewnym czasie. Dlatego tak ważne stają się rozwiązania, których efekty można stosunkowo szybko zmierzyć. W przypadku kompensatorów mocy właśnie widoczna zmiana kosztów energii, na bazie której można z łatwością przeprowadzić symulacje finansowe, pozwala przekonać klienta do szerszego wykorzystania tego rozwiązania – zauważa Marta Stańczak.
Nie oznacza to jednak, że każda decyzja powinna być oceniana wyłącznie przez pryzmat szybkiego zwrotu. Koszt energii jest tylko jednym z elementów funkcjonowania budynku. Modernizacja może jednocześnie poprawiać niezawodność urządzeń oraz wpływać na komfort użytkowników, co przekłada się na atrakcyjność budynku dla najemców.
Poza tym, źródło oszczędności może znajdować się też poza obszarem związanym z techniczną eksploatacją urządzeń. Równie ważne może być odpowiednie skonfigurowanie jego pracy, sposób wykorzystania infrastruktury czy nawet przeanalizowanie warunków, na jakich dostarczana jest energia. Profesjonalna wiedza techniczna może być pomocna przy szukaniu oszczędności poprzez wynegocjowanie niższej stawki za przesył energii, ponieważ – co nie zawsze jest oczywiste dla osoby zarządzającej budynkiem – wykupienie usług w wyższej taryfie bywa niepotrzebne.
Największe oszczędności mogą zaczynać się od prostych obserwacji
Optymalizacja budynku nie zawsze wymaga spektakularnej modernizacji. Czasami wyraźny efekt daje analiza tego, jak obecnie funkcjonuje infrastruktura: które urządzenia i kiedy pracują, ile energii zużywają oraz czy ich działanie odpowiada rzeczywistym potrzebom. Ale ważna jest również kwestia systematycznej konserwacji. Ograniczenie częstotliwości niektórych prac serwisowych może pozornie oznaczać oszczędność, ale zdarza się, że w dłuższej perspektywie przynosi odwrotny efekt. Przykładowo, niewłaściwe utrzymanie filtrów w instalacjach klimatyzacyjnych może powodować większe zużycie energii, a w konsekwencji wzrost kosztów.
Dlatego efektywne zarządzanie kosztami nie powinno polegać na mechanicznym ograniczaniu wydatków na obsługę techniczną. Kluczowe jest rozpoznanie, które rodzaje prac generują koszt obecnie, ale pozwalają uniknąć większych kosztów w przyszłości, a które rzeczywiście można zoptymalizować bez pogorszenia funkcjonowania budynku. Działania facility management mają w tym procesie szczególną rolę, ponieważ realizowane są w pobliżu codziennie funkcjonującej infrastruktury. Odpowiedzialne za nie zespoły techniczne obserwują, jak urządzenia zachowują się w praktyce, mogą porównywać dane z różnych okresów i obiektów oraz wskazywać miejsca, w których inwestycja lub zmiana sposobu działania może przynieść wymierny efekt – podsumowuje Marta Stańczak.
Oszczędzanie w budynku nie musi więc zaczynać się od pytania: „co wymienić?”. W wielu przypadkach lepszym punktem wyjścia jest uzyskanie odpowiedzi na pytanie: „co naprawdę generuje koszt i dlaczego?”. Współpraca z profesjonalnymi technikami, którzy mają praktyczne doświadczenie w tym zakresie, pozwala zdecydować, czy potrzebna jest jakakolwiek modernizacja, zmiana parametrów pracy, dodatkowe opomiarowanie, czy może korekta samego sposobu rozliczania energii.
